指导案例170号《李某瀛诉某物资供应站等房屋租赁合同纠纷案》明确了当事人签订的房屋租赁合同，违反的虽然是行政规章，但涉案房屋已经鉴定为危房必须拆除，约定将该房屋出租用于经营可能危及不特定公众人身及财产安全的商务酒店，明显损害了社会公共利益、违背了公序良俗，因而应当依法认定租赁合同无效。本案例确认的裁判规则符合民法典及“九民会纪要”精神，有利于规范建筑物租赁市场秩序，减少危险房屋进入租赁市场，避免重大人身及财产损害事故发生，对于引导合同当事人及社会公众在民事活动和日常生活中遵守法律、行政法规和规章制度。指导案例171号《某天建设集团有限公司诉上海某恒置业有限公司建设工程施工合同纠纷案》，明确了执行法院依其他债权人的申请，对发包人的建设工程强制执行，承包人向执行法院主张其享有建设工程价款优先受偿权且未超过除斥期间的，视为承包人依法行使了建设工程价款优先受偿权。发包人以承包人起诉时行使建设工程价款优先受偿权超过除斥期间为由进行抗辩的，人民法院不予支持。本案例对于人民法院准确把握建设工程价款优先受偿权的行使方式具有指导意义。
指导案例170号
李某瀛诉某物资供应站等房屋租赁合同纠纷案
裁判要点
违反行政规章一般不影响合同效力，但违反行政规章签订租赁合同，约定将经鉴定机构鉴定存在严重结构隐患，或将造成重大安全事故的应当尽快拆除的危房出租用于经营酒店，危及不特定公众人身及财产安全，属于损害社会公共利益、违背公序良俗的行为，应当依法认定租赁合同无效，按照合同双方的过错大小确定各自应当承担的法律责任。
相关法条
《中华人民共和国民法总则》第153条、《中华人民共和国合同法》第52条、第58条（注：现行有效的法律为《中华人民共和国民法典》第153条、第157条）
基本案情
南昌市青山湖区晶品假日酒店（以下简称晶品酒店）组织形式为个人经营，经营者系李某瀛，经营范围及方式为宾馆服务。2011年7月27日，晶品酒店通过公开招标的方式中标获得租赁某物资供应站所有的南昌市青山南路1号办公大楼的权利，并向物资供应站出具《承诺书》，承诺中标以后严格按照加固设计单位和江西省建设工程安全质量监督管理局等权威部门出具的加固改造方案，对青山南路1号办公大楼进行科学、安全的加固，并在取得具有法律效力的书面文件后，再使用该大楼。同年8月29日，晶品酒店与物资供应站签订《租赁合同》，约定：物资供应站将南昌市青山南路1号（包含房产证记载的南昌市东湖区青山南路1号和东湖区青山南路3号）办公楼4120平方米建筑出租给晶品酒店，用于经营商务宾馆。租赁期限为十五年，自2011年9月1日起至2026年8月31日止。除约定租金和其他费用标准、支付方式、违约赔偿责任外，还在第五条特别约定：1.租赁物经有关部门鉴定为危楼，需加固后方能使用。晶品酒店对租赁物的前述问题及瑕疵已充分了解。晶品酒店承诺对租赁物进行加固，确保租赁物达到商业房产使用标准，晶品酒店承担全部费用。2.加固工程方案的报批、建设、验收（验收部门为江西省建设工程安全质量监督管理局或同等资质的部门）均由晶品酒店负责，物资供应站根据需要提供协助。3.晶品酒店如未经加固合格即擅自使用租赁物，应承担全部责任。合同签订后，物资供应站依照约定交付了租赁房屋。晶品酒店向物资供应站给付20万元履约保证金，1000万元投标保证金。中标后物质供应站退还了800万元投标保证金。
2011年10月26日，晶品酒店与上海永祥加固技术工程有限公司签订加固改造工程《协议书》，晶品酒店将租赁的房屋以包工包料一次包干（图纸内的全部土建部分）的方式发包给上海永祥加固技术工程有限公司加固改造，改造范围为主要承重柱、墙、梁板结构加固新增墙体全部内粉刷，图纸内的全部内容，图纸、电梯、热泵。开工时间2011年10月26日，竣工时间2012年1月26日。2012年1月3日，在加固施工过程中，案涉建筑物大部分垮塌。
江西省建设业安全生产监督管理站于2007年6月18日出具《房屋安全鉴定意见》，鉴定结果和建议是：1.该大楼主要结构受力构件设计与施工均不能满足现行国家设计和施工规范的要求，其强度不能满足上部结构承载力的要求，存在较严重的结构隐患。2.该大楼未进行抗震设计，没有抗震构造措施，不符合《建筑抗震设计规范》（GB50011-2001）的要求。遇有地震或其他意外情况发生，将造成重大安全事故。3.根据《危险房屋鉴定标准》（GB50292-1999），该大楼按房屋危险性等级划分，属D级危房，应予以拆除。4.建议：（1）应立即对大楼进行减载，减少结构上的荷载。（2）对有问题的结构构件进行加固处理。（3）目前，应对大楼加强观察，并应采取措施，确保大楼安全过渡至拆除。如发现有异常现象，应立即撤出大楼的全部人员，并向有关部门报告。（4）建议尽快拆除全部结构。
李某瀛向一审法院提出诉请：一、解除其与物资供应站于2011年8月29日签订的《租赁合同》；二、物资供应站返还其保证金220万元；三、物资供应站赔偿其各项经济损失共计281万元；四、本案诉讼费用由物资供应站承担。
物资供应站向一审法院提出反诉诉请：一、判令李某瀛承担侵权责任，赔偿其2463.5万元；二、判令李某瀛承担全部诉讼费用。
再审中，李某瀛将其上述第一项诉讼请求变更为：确认案涉《租赁合同》无效。物资供应站亦将其诉讼请求变更为：李某瀛赔偿物资供应站损失418.7万元。
裁判结果
江西省南昌市中级人民法院于2017年9月1日作出（2013）洪民一初字第2号民事判决：一、解除李某瀛经营的晶品酒店与物资供应站2011年8月29日签订的《租赁合同》；二、物质供应站应返还李某瀛投标保证金200万元；三、李某瀛赔偿物资供应站804.3万元，抵扣本判决第二项物资供应站返还李某瀛的200万元保证金后，李某瀛还应于本判决生效后十五日内给付物资供应站604.3万元；四、驳回李某瀛其他诉讼请求；五、驳回物资供应站其他诉讼请求。一审判决后，李某瀛提出上诉。江西省高级人民法院于2018年4月24日作出（2018）赣民终173号民事判决：一、维持江西省南昌市中级人民法院（2013）洪民一初字第2号民事判决第一项、第二项；二、撤销江西省南昌市中级人民法院（2013）洪民一初字第2号民事判决第三项、第四项、第五项；三、物资供应站返还李某瀛履约保证金20万元；四、李某瀛赔偿物资供应站经济损失182.4万元；五、本判决第一项、第三项、第四项确定的金额相互抵扣后，物资供应站应返还李某瀛375.7万元，该款项限物资供应站于本判决生效后10日内支付；六、驳回李某瀛的其他诉讼请求；七、驳回物资供应站的其他诉讼请求。李某瀛、物资供应站均不服二审判决，向最高人民法院申请再审。最高人民法院于2018年9月27日作出（2018）最高法民申4268号民事裁定，裁定提审本案。2019年12月19日，最高人民法院作出（2019）最高法民再97号民事判决：一、撤销江西省高级人民法院（2018）赣民终173号民事判决、江西省南昌市中级人民法院（2013）洪民一初字第2号民事判决；二、确认李某瀛经营的晶品酒店与物资供应站签订的《租赁合同》无效；三、物资供应站自本判决发生法律效力之日起10日内向李某瀛返还保证金220万元；四、驳回李某瀛的其他诉讼请求；五、驳回物资供应站的诉讼请求。
裁判理由
最高人民法院认为：根据江西省建设业安全生产监督管理站于2007年6月18日出具的《房屋安全鉴定意见》，案涉《租赁合同》签订前，该合同项下的房屋存在以下安全隐患：一是主要结构受力构件设计与施工均不能满足现行国家设计和施工规范的要求，其强度不能满足上部结构承载力的要求，存在较严重的结构隐患；二是该房屋未进行抗震设计，没有抗震构造措施，不符合《建筑抗震设计规范》国家标准，遇有地震或其他意外情况发生，将造成重大安全事故。《房屋安全鉴定意见》同时就此前当地发生的地震对案涉房屋的结构造成了一定破坏、应引起业主及其上级部门足够重视等提出了警示。在上述认定基础上，江西省建设业安全生产监督管理站对案涉房屋的鉴定结果和建议是，案涉租赁房屋属于应尽快拆除全部结构的D级危房。据此，经有权鉴定机构鉴定，案涉房屋已被确定属于存在严重结构隐患、或将造成重大安全事故的应当尽快拆除的D级危房。根据中华人民共和国住房和城乡建设部《危险房屋鉴定标准》（2016年12月1日实施）第6.1条规定，房屋危险性鉴定属D级危房的，系指承重结构已不能满足安全使用要求，房屋整体处于危险状态，构成整幢危房。尽管《危险房屋鉴定标准》第7.0.5条规定，对评定为局部危房或整幢危房的房屋可按下列方式进行处理：1.观察使用；2.处理使用；3.停止使用；4.整体拆除；5.按相关规定处理。但本案中，有权鉴定机构已经明确案涉房屋应予拆除，并建议尽快拆除该危房的全部结构。因此，案涉危房并不具有可在加固后继续使用的情形。《商品房屋租赁管理办法》第六条规定，不符合安全、防灾等工程建设强制性标准的房屋不得出租。《商品房屋租赁管理办法》虽在效力等级上属部门规章，但是，该办法第六条规定体现的是对社会公共安全的保护以及对公序良俗的维护。结合本案事实，在案涉房屋已被确定属于存在严重结构隐患、或将造成重大安全事故、应当尽快拆除的D级危房的情形下，双方当事人仍签订《租赁合同》，约定将该房屋出租用于经营可能危及不特定公众人身及财产安全的商务酒店，明显损害了社会公共利益、违背了公序良俗。从维护公共安全及确立正确的社会价值导向的角度出发，对本案情形下合同效力的认定应从严把握，司法不应支持、鼓励这种为追求经济利益而忽视公共安全的有违社会公共利益和公序良俗的行为。故依照《中华人民共和国民法总则》第一百五十三条第二款关于违背公序良俗的民事法律行为无效的规定，以及《中华人民共和国合同法》第五十二条第四项关于损害社会公共利益的合同无效的规定，确认《租赁合同》无效。关于案涉房屋倒塌后物资供应站支付给他人的补偿费用问题，因物资供应站应对《租赁合同》的无效承担主要责任，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效后，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”的规定，上述费用应由物资供应站自行承担。因李某瀛对于《租赁合同》无效亦有过错，故对李某瀛的损失依照《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，亦应由其自行承担。李某瀛向物资供应站支付的220万元保证金，因《租赁合同》系无效合同，物资供应站基于该合同取得的该款项依法应当退还给李某瀛。
指导案例171号
某天建设集团有限公司诉上海某恒置业有限公司建设工程施工合同纠纷案
裁判要点
执行法院依其他债权人的申请，对发包人的建设工程强制执行，承包人向执行法院主张其享有建设工程价款优先受偿权且未超过除斥期间的，视为承包人依法行使了建设工程价款优先受偿权。发包人以承包人起诉时行使建设工程价款优先受偿权超过除斥期间为由进行抗辩的，人民法院不予支持。
相关法条
《中华人民共和国合同法》第286条（注：现行有效的法律为《中华人民共和国民法典》第807条）
基本案情
2012年9月17日，上海某恒置业有限公司与某天建设集团有限公司签订一份《某恒国际商务会展中心工程建设工程施工合同》约定，由某天建设集团有限公司对案涉工程进行施工。2013年6月25日，上海某恒置业有限公司向某天建设集团有限公司发出《中标通知书》，通知某天建设集团有限公司中标位于上海市洛龙区开元大道的某恒国际商务会展中心工程。2013年6月26日，上海某恒置业有限公司和某天建设集团有限公司签订《建设工程施工合同》，合同中双方对工期、工程价款、违约责任等有关工程事项进行了约定。合同签订后，某天建设集团有限公司进场施工。施工期间，因上海某恒置业有限公司拖欠工程款，2013年11月12日、11月26日、2014年12月23日某天建设集团有限公司多次向上海某恒置业有限公司送达联系函，请求上海某恒置业有限公司立即支付拖欠的工程款，按合同约定支付违约金并承担相应损失。2014年4月、5月，上海某恒置业有限公司与某汇工程管理（北京）有限公司签订《建设工程造价咨询合同》，委托某汇工程管理（北京）有限公司对案涉工程进行结算审核。2014年11月3日，某汇工程管理（北京）有限公司出具《某恒国际商务会展中心结算审核报告》。上海某恒置业有限公司、某天建设集团有限公司和某汇工程管理（北京）有限公司分别在审核报告中的审核汇总表上加盖公章并签字确认。2014年11月24日，某天建设集团有限公司收到通知，焦作市中级人民法院依据上海某恒置业有限公司其他债权人的申请将对案涉工程进行拍卖。2014年12月1日，某天建设集团有限公司第九建设公司向焦作市中级人民法院提交《关于某恒国际商务会展中心在建工程拍卖联系函》中载明，某天建设集团有限公司系某恒国际商务会展中心在建工程承包方，自项目开工，某天建设集团有限公司已完成产值2.87亿元工程，某天建设集团有限公司请求依法确认优先受偿权并参与整个拍卖过程。某天建设集团有限公司和上海某恒置业有限公司均认可案涉工程于2015年2月5日停工。
2018年1月31日，高级人民法院立案受理某天建设集团有限公司对上海某恒置业有限公司的起诉。某天建设集团有限公司请求解除双方签订的《建设工程施工合同》并请求确认上海某恒置业有限公司欠付某天建设集团有限公司工程价款及优先受偿权。
裁判结果
高级人民法院于2018年10月30日作出（2018）豫民初3号民事判决：一、上海某恒置业有限公司与某天建设集团有限公司于2012年9月17日、2013年6月26日签订的两份《建设工程施工合同》无效；二、确认上海某恒置业有限公司欠付某天建设集团有限公司工程款288428047.89元及相应利息（以288428047.89元为基数，自2015年3月1日起至2018年4月10日止，按照中国人民银行公布的同期贷款利率计付）；三、某天建设集团有限公司在工程价款288428047.89元范围内，对其施工的某恒国际商务会展中心工程折价或者拍卖的价款享有行使优先受偿权的权利；四、驳回某天建设集团有限公司的其他诉讼请求。宣判后，上海某恒置业有限公司提起上诉，最高人民法院于2019年6月21日作出（2019）最高法民终255号民事判决：驳回上诉，维持原判。
裁判理由
最高人民法院认为：《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（二）》第二十二条规定：“承包人行使建设工程价款优先受偿权的期限为六个月，自发包人应当给付建设工程价款之日起算。”根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条规定，建设工程价款优先受偿权的效力优先于设立在建设工程上的抵押权和发包人其他债权人所享有的普通债权。人民法院依据发包人的其他债权人或抵押权人申请对建设工程采取强制执行行为，会对承包人的建设工程价款优先受偿权产生影响。此时，如承包人向执行法院主张其对建设工程享有建设工程价款优先受偿权的，属于行使建设工程价款优先受偿权的合法方式。上海某恒置业有限公司和某天建设集团有限公司共同委托的造价机构某汇工程管理（北京）有限公司于2014年11月3日对案涉工程价款出具《审核报告》。2014年11月24日，某天建设集团有限公司收到通知，焦作市中级人民法院依据上海某恒置业有限公司其他债权人的申请将对案涉工程进行拍卖。2014年12月1日，某天建设集团有限公司第九建设公司向焦作市中级人民法院提交《关于某恒国际商务会展中心在建工程拍卖联系函》，请求依法确认对案涉建设工程的优先受偿权。2015年2月5日，某天建设集团有限公司对案涉工程停止施工。2015年8月4日，某天建设集团有限公司向上海某恒置业有限公司发送《关于主张某恒国际商务会展中心工程价款优先受偿权的工作联系单》，要求对案涉工程价款享有优先受偿权。2016年5月5日，某天建设集团有限公司第九建设公司又向上海市中级人民法院提交《优先受偿权参与分配申请书》，依法确认并保障其对案涉建设工程价款享有的优先受偿权。因此，上海某恒置业有限公司关于某天建设集团有限公司未在6个月除斥期间内以诉讼方式主张优先受偿权，其优先受偿权主张不应得到支持的上诉理由不能成立。 上海浦东律师事务所
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