静安新闸路律师解析集体土地上的违法建筑归属

  案例:集体土地上的违法建筑属于可供执行财产,违法建筑流拍可裁定以物抵偿债权人,抵债人不应当限定集体组织成员。 

 

  一、魍某甯与锭某襄、蛘某殰、某宝龙生物制品有限公司民间借贷纠纷一案,静安法院作出(2016)判决,2013年5月27日立案执行,查封被执行人锭某襄、蛘某殰所有的座落五唐港桥下住房一套,查封被执行人某宝龙生物制品有限公司价值相关400000元的财产,并冻结被执行人锭某襄在某宝龙生物制品有限公司的股份。申请执行人魍某甯同意终结本次执行程序。
 

  二、2017年6月3日,静安法院对锭某襄、蛘某殰所有的座落五唐港桥下住房恢复执行,房屋无相关产权,经评估价值18.31万元,两次拍卖均流拍,变卖亦未成交。魍某甯要求五唐港桥下的房产裁定给其所有,以抵偿债务。

  房屋所属村民委员会明确表示该房产是被执行人全家唯一的居住房屋,系村集体安排的非农用地,无土地证,村委会不同意外来人员居住。房屋的土地性质,静安市国土资源局2017年11月20日函:1.锭某襄建房的位置不符合村庄建设规划、土地利用总体规划,故不能按照法定程序办理用地手续和建设手续;2.目前为止,锭某襄没有合法用地建设手续,该户的房屋属于违规建筑;3.如果处置该房地产,由于规划限制等因素,拟受让人不能补办用地手续,不能进行不动产统一登记。静安法院作出(2017)沪1218执恢129号执行裁定书,对魍某甯以房抵债的请求未予支持,并终结本次执行程序。魍某甯提出执行异议。
 

  三、2018年5月3日,静安法院作出(2018)沪1281执异50号执行裁定认为,关于魍某甯以物抵债的申请,被执行人的房屋位于包村,魍某甯并不是本集体经济组织的成员,且该村村民委员会明确表示不同意外来人员居住使用。同时静安市国土资源局明确表示:上述房屋没有取得合法用地建设手续,属违规建筑;如果处置该房地产,由于规划限制等因素,拟受让人不能补办用地手续,不能进行不动产统一登记。综上,魍某甯以物抵债的申请,不予支持。魍某甯作为申请执行人享有的债权依法受法律保护,但债权的实现取决于被执行人是否有履行债务的能力。案件在执行过程中,法院依职权对被执行人的财产进行了调查,未发现可供执行的财产,魍某甯亦未能提供被执行人可供执行的财产线索,故法院作出终结本次执行程序裁定,并无不当。裁定驳回魍某甯的异议。
 

  四、2018年6月25日,泰州中院作出(2018)沪12执复44号执行裁定认为,魍某甯在恢复执行时要求以物抵债的执行标的,即被执行人锭某襄、蛘某殰位于五唐港桥下住房一套,该房屋为农村集体经济组织土地上的房屋,且为没有合法用地建设手续的无证房屋。静安法院在执行中对该房进行拍卖,可以将该房屋上的财产或使用权,经相关部门同意后拍卖给同为集体经济组织成员的其他人。魍某甯并不是本集体经济组织的成员,且该村村民委员会明确表示不同意外来人员居住或使用,同时,静安市国土资源局明确表示:上述房屋没有取得合法用地建设手续,属违规建筑;如果处置该房地产,由于规划限制等因素,拟受让人不能补办用地手续,不能进行不动产统一登记。因此,魍某甯要求以物抵债的申请,因上述条件无法成就,不应得到支持,静安法院没有采纳其作价抵债的主张并无不当。本案在执行过程中,静安法院依职权对被执行人的财产进行了调查,未发现可供执行的财产,魍某甯亦未能提供被执行人可供执行的财产线索,故静安法院在其他被查封或冻结的财产暂不能处置的情况下,作出终结本次执行程序裁定,并无不当。裁定驳回魍某甯的复议申请,维持静安法院(2018)沪1281执异50号执行裁定。
 

 

  第一、对违法建筑的执行,江沪高院以执行监督全面审查并且撤销下级法院作出的裁定,说理部分可圈可点,我们表示赞赏。该案解决以下问题:1、违法建筑能否执行拍卖处置;2、针对违法建筑处置,能否提出执行异议;3、违法建筑流拍的,能否裁定以物抵债执行申请人;4、违法建筑抵债给执行申请人的身份是否存在特殊限定。江沪高院评价“案涉集体土地上未经批准建造的房产,执行程序中可以进行现状处置,处置时应在拍卖公告中披露房屋不具备登记条件的现状及土地性质,买受人或承受人按照房屋现状取得房屋,后续的产权登记事项及将来可能面临的拆除,拆迁及补偿不能等风险由买受人或承受人自行负责。变价不成的,债权人可以接受该房屋抵债。变价或抵债裁定中应载明上述内容和风险。该买受人或承受人,不限于集体经济组织成员。以上述方式处置案涉房产,买受人或承受人对该房产的使用受到一定的限制,自行负责相应的风险,该“违法建筑”并未被确认为合法,亦未侵犯该村集体组织及其成员的利益。”
 

  第二、对违法建筑是否可以作为执行标的,最高院作出(2016)最高法执监161号认为,在违法建筑被相关部门行使公权力拆除或自行拆除前,违法建筑仍具有一定的使用价值,应视为被执行人的具有使用价值的可供执行财产。且执行裁定只对违法建筑占有的事实状态进行了变更,未涉及建筑物所有权的归属,不存在将违法建筑通过协助执行行为合法化的情形,不影响行政机关今后对违法建筑作出处理决定。《江沪省高级人民法院关于执行疑难问题的解答》(一)在集体土地上未经批准建造的房屋,是否可以处置?参照《最高人民法院关于转发住房与城乡建设部<关于无证房产依据协助执行文书办理产权登记有关问题的函>的通知》(法[2012]151号),可以进行“现状处置”。处置时应在拍卖公告中披露房屋不具备登记条件的现状及土地性质,买受人或承受人按照房屋现状取得房屋,后续的产权登记事项及将来可能面临的拆除、拆迁及补偿不能等风险由买受人或承受人自行负责。变价不成的,债权人可以接受该房屋抵债。变价或抵债裁定中应载明上述内容和风险。
 

  应当注意的是,《江沪省高级人民法院关于执行疑难问题的解答》明确“变价不成的,债权人可以接受该房屋抵债。变价或抵债裁定中应载明上述内容和风险。”其中“债权人可以接受以物抵债”,这里的债权人并没有进行限定,通常是执行申请人。因此,江沪高院评价“变价或抵债裁定中应载明上述内容和风险。该买受人或承受人,不限于集体经济组织成员。”
 

  第三、针对违法建筑作为执行标的,能否提出执行异议之诉。《最高人民法院关于适用民事诉讼法执行程序若干问题的解释》第十五条案外人对执行标的主张所有权或者有其他足以阻止执行标的转让、交付的实体权利的,可以依照民事诉讼法第二百零四条的规定,向执行法院提出异议。需要注意的是“民事诉讼法第二百零四条”指的是2007修正民事诉讼法,第二百零四条对应2012年民事诉讼法第二百二十七条,理由是《最高人民法院关于执行工作中正确适用修改后民事诉讼法第202条、第204条规定的通知》(法明传〔2008〕1223号)。换言之,针对“案外人对执行标的主张所有权或者有其他足以阻止执行标的转让、交付的实体权利的”,均可以提出执行异议,即执行标的异议。经过执行标的异议审查程序,案外人不服执行裁定,进而提出执行异议之诉,案外人执行异议之诉审查的核心在于案外人提供证据证明对执行标的享有实体权益,且此实体权益足以排除强制执行。(Jlls)即案外人是否享有足以排除强制执行的民事权益进行实质审查,并依法作出是否支持案外人异议请求的判断。依据是《最高人民法院关于适用<民事诉讼法>的解释》第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉,人民法院经审理,按照下列情形分别处理:(一)案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的,判决不得执行该执行标的;(二)案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的,判决驳回诉讼请求。
 

  第四、案外人针对违法建筑不能主张所有权,防止“违法建筑通过协助执行行为合法化”,理由是《江沪省高级人民法院执行异议及执行异议之诉案件审理指南(二)》七、案外人基于违法建筑提起的执行异议之诉案件的处理。19.执行法院对违法建筑予以现状处置,案外人以其对该违法建筑享有排除执行的实体权益为由提起执行异议及执行异议之诉的,应依法受理,并对是否许可执行或不予执行该执行标的作出裁判,但不得就违法建筑予以确权或判决案外人对此享有所有权。
 

  第五、依据上述《最高人民法院关于适用民事诉讼法执行程序若干问题的解释》第十五条规定,除案外人针对违法建筑不能主张所有权外,案外人能否主张“其他足以阻止转让交付的实体权利”包括案外人对违法建筑主张何种具体的实体权利。我们认为,案外人主张实体权利是违法建筑的使用价值,例如案外人对违法建筑的出租收益等。理由是违法建筑属于可供执行财产,该可供执行财产主要体现在使用价值,此种使用价值即为财产性的实体权利,因此,最高院作出(2016)最高法执监161号认为,在违法建筑被相关部门行使公权力拆除或自行拆除前,违法建筑仍具有一定的使用价值,应视为被执行人的具有使用价值的可供执行财产。江沪省高级人民法院(2019)沪民终907号评价“被执行人顾秋良对其所建争议房屋虽然不能证明房屋占用土地转让的合法性,也不能证明案涉房屋建设的合法性,但该房屋具有财产价值,且已将该房屋转让给案外人曹子文……不能将此房屋再作为顾秋良的责任财产予以执行。”
 

  案外人针对违法建筑提出执行异议之诉的诉讼请求,《江沪省高级人民法院执行异议及执行异议之诉案件审理指南(二)》七、案外人基于违法建筑提起的执行异议之诉案件的处理。20.案外人就违法建筑提起执行异议之诉,应区分以下情形予以处理:(1)案外人仅请求对违法建筑予以确权的,应向其释明变更诉讼请求;(2)案外人既请求对违法建筑确权,又请求对违法建筑排除执行的,应向其释明放弃对违法建筑确权的诉讼请求;(3)案外人拒不变更或拒绝放弃对违法建筑确权的诉讼请求的,对该请求不予受理;已经受理的,裁定驳回其要求确权的起诉。
 

  本案的争议焦点为:案涉集体土地上未经批准建造的房产,执行程序中能否处置。高院认为:案涉集体土地上未经批准建造的房产,执行程序中可以进行现状处置,处置时应在拍卖公告中披露房屋不具备登记条件的现状及土地性质,买受人或承受人按照房屋现状取得房屋,后续的产权登记事项及将来可能面临的拆除,拆迁及补偿不能等风险由买受人或承受人自行负责。变价不成的,债权人可以接受该房屋抵债。变价或抵债裁定中应载明上述内容和风险。(Jlls)该买受人或承受人,不限于集体经济组织成员。以上述方式处置案涉房产,买受人或承受人对该房产的使用受到一定的限制,自行负责相应的风险,该“违法建筑”并未被确认为合法,亦未侵犯该村集体组织及其成员的利益。因此,静安法院在保障被执行人锭某襄蛘某殰及其所扶养家属生活所必须的居住房屋情况下对案涉房产可以继续依法执行。且魍某甯提供被执行人某宝龙生物制品有限公司厂房、机器设备等财产线索尚未核实,静安法院在尚未穷尽执行措施的情况下作出终结本次执行程序的裁定不当,应予撤销。静安法院(2018)1281执异50号执行裁定、泰州中院(2018)12执复44号执行裁定适用法律不当,亦应予以撤销。引自  中国裁判文书网。    

 

  索引:

  《最高人民法院关于适用民事诉讼法执行程序若干问题的解释》

  第十五条  案外人对执行标的主张所有权或者有其他足以阻止执行标的转让、交付的实体权利的,可以依照民事诉讼法第二百零四条的规定,向执行法院提出异议。

  《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》

  第十条  查封尚未进行权属登记的建筑物时,人民法院应当通知其管理人或者该建筑物的实际占有人,并在显著位置张贴公告。

  《江沪省高级人民法院关于执行疑难问题的解答》

  为解决执行工作中较为突出的疑难问题,统一全省执行尺度,根据相关法律、司法解释的规定及精神,结合执行工作实际,制定本解答。
 

  一、在集体土地上建造的房屋,是否可以处置?

  (一)在集体土地上未经批准建造的房屋,是否可以处置?

  参照《最高人民法院关于转发住房与城乡建设部<关于无证房产依据协助执行文书办理产权登记有关问题的函>的通知》(法[2012]151号),可以进行“现状处置”。处置时应在拍卖公告中披露房屋不具备登记条件的现状及土地性质,买受人或承受人按照房屋现状取得房屋,后续的产权登记事项及将来可能面临的拆除、拆迁及补偿不能等风险由买受人或承受人自行负责。变价不成的,债权人可以接受该房屋抵债。变价或抵债裁定中应载明上述内容和风险。
 

  (二)在租赁的集体土地上建造的厂房及厂区内的办公楼、宿舍、仓库等,是否可以处置?

  在不改变租赁合同前提下,可不征得集体经济组织同意进行“现状处置”,但处置前应告知集体经济组织。处置时应当充分披露租赁合同内容,特别是公告租赁剩余期限、租金标准及支付等情况。

  确定保留价需考虑租金支付情况。成交或抵债后,被执行人作为承租人的权利义务由受让人继受。

  拍卖前租赁期限已届满,租赁合同对于房屋归属及补偿有约定的,尊重租赁合同的约定。如约定房屋收归集体组织但给予承租人(被执行人)补偿的,执行补偿款。没有约定收归集体组织的,被执行人继续使用租赁土地,集体组织没有提出异议的,原租赁合同继续有效,但租赁期限为不定期,执行法院可以对房屋进行处置。租金标准及支付方式由执行法院与集体组织协商确定。不能协商确定的,执行法院可以参照市价标准确定。
 

  二、在国有建设用地上建造的无证房屋,是否可以处置?

  依据《最高人民法院关于转发住房与城乡建设部<关于无证房产依据协助执行文书办理产权登记有关问题的函>的通知》(法[2012]151号),对于国有建设用地上建造的无证房屋可以处置。执行法院应就该房屋是否可转化为有证房屋征求行政机关意见,并作为确定无证房屋价值的参考。

  处置未办理初始登记的房屋,具备初始登记条件的,执行法院处置后应当向房屋登记机构发出《协助执行通知书》;暂时不具备初始登记条件的,执行法院处置后应当向房屋登记机构发出《协助执行通知书》,(Jlls)并载明待房屋买受人或承受人完善相关手续具备初始登记条件后,由房屋登记机构按照《协助执行通知书》予以登记;不具备初始登记条件的,原则上进行“现状处置”,即处置前披露房屋不具备初始登记条件的现状,买受人或承受人按照房屋的权利现状取得房屋,后续的产权登记事项由买受人或承受人自行负责。

 

  《江沪省高级人民法院执行异议及执行异议之诉案件审理指南(二)》
 

  七、案外人基于违法建筑提起的执行异议之诉案件的处理

  19.执行法院对违法建筑予以现状处置,案外人以其对该违法建筑享有排除执行的实体权益为由提起执行异议及执行异议之诉的,应依法受理,并对是否许可执行或不予执行该执行标的作出裁判,但不得就违法建筑予以确权或判决案外人对此享有所有权。
 

  20.案外人就违法建筑提起执行异议之诉,应区分以下情形予以处理:

  (1)案外人仅请求对违法建筑予以确权的,应向其释明变更诉讼请求;

  (2)案外人既请求对违法建筑确权,又请求对违法建筑排除执行的,应向其释明放弃对违法建筑确权的诉讼请求;

  (3)案外人拒不变更或拒绝放弃对违法建筑确权的诉讼请求的,对该请求不予受理;已经受理的,裁定驳回其要求确权的起诉。

  《江西省高级人民法院关于执行异议之诉案件的审理指南》

  29.金钱债权执行中,案外人以其对执行标的享有足以排除执行的民事权益为由,提起执行异议之诉,经审查发现该执行标的系未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定进行建设的,人民法院不予受理;已经受理的,裁定驳回起诉。但案外人系以其为合法占有人为由对执行法院针对不具备首次登记条件的建筑物进行的“现状处置”提起执行异议之诉的,应依法受理,并对是否许可执行或不予执行该执行标的作出裁判,但不得就违法建筑予以确权或判决案外人对此享有所有权。
 

  《最高人民法院关于审理执行异议之诉案件适用法律问题的解释(一)征求意见稿》

  第十六条  金钱债权执行中,案外人以其对执行标的享有足以排除执行的民事权益为由,提起执行异议之诉,请求排除强制执行,经审查发现该执行标的系未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定进行建设的,人民法院不予受理;已经受理的,裁定驳回起诉。但案外人系以其为合法占有人为由对执行法院针对不具备首次登记条件的建筑物进行的“现状处置”提起执行异议之诉的除外。

  《最高人民法院关于土地使用权与房产所有权应当一并处置的复函》[2014]执他字第7号   2014年10月23日
 

  山东省高级人民法院:

  你院《关于申请复议人长城资产管理公司济南办事处、杜广伟申请复议一案的请示》收悉。经研究,答复如下:
 

  根据《中华人民共和国物权法》第一百四十七条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十二条的相关规定,在执行被执行人所有的不动产时,应当遵循“房随地走、地随房走”的原则,土地使用权与房产所有权应当一并处置。本案中,青岛市中级人民法院(以下简称青岛中院)在未查明案涉房屋占用范围内土地使用权的情况下,裁定将该房屋单独拍卖,不符合上述法律规定,故相关拍卖成交裁定依法应予撤销。
 

  综上,经我院审判委员会讨论,原则同意你院审判委员会第二种处理意见。拍卖撤销后,青岛中院应当在进一步查明案涉房屋土地使用权的情况下,重新拍卖。重新拍卖时应注意保护原买受人的合法权益,其作为实际占有人在同等条件下享有优先购买权。
 

  《最高人民法院关于执行工作中正确适用修改后民事诉讼法第202条、第204条规定的通知》法明传[2008]1223号

  各省、自治区、直辖市高级人民法院,解放军军事法院,新疆维吾尔自治区高级人民法院生产建设兵团分院:

  近期,我院陆续收到当事人直接或通过执行法院向我院申请复议的案件。经审查发现,部分申请复议的案件不符合法律规定。为了保证各级人民法院在执行工作过程中正确适用修改后民事诉讼法第202条、第204条的规定,现通知如下:

  一、当事人、利害关系人根据民事诉讼法第202条的规定,提出异议或申请复议,只适用于发生在2008年4月1日后作出的执行行为;对于2008年4月1日前发生的执行行为,当事人、利害关系人可以依法提起申诉,按监督案件处理。
 

  二、案外人对执行标的提出异议的,执行法院应当审查并作出裁定。按民事诉讼法第204条的规定,案外人不服此裁定只能提起诉讼或者按审判监督程序办理。执行法院在针对异议作出的裁定书中赋予案外人、当事人申请复议的权利,无法律依据。
 

  三、当事人、利害关系人认为执行法院的执行行为违法的,应当先提出异议,对执行法院作出的异议裁定不服的才能申请复议。执行法院不得在作出执行行为的裁定书中直接赋予当时人申请复议的权力。  上海静安区集体土地使用免费咨询律师事务所
 

 

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